Cassazione Civile, Sez. III, sentenza 26/07/2016 n. 15377
Nel caso di affitto di un bene a destinazione commerciale, qualora il conduttore non possa svolgere la sua attività perché l’immobile è inagibile o inabitabile, il locatore sarà responsabile di inadempimento contrattuale. E’ quanto disposto dalla terza sezione della Corte di Cassazione, nella sentenza n. 15377 del 26 luglio 2016.
Nella vicenda in esame, la conduttrice di un immobile con destinazione d’uso commerciale, aveva citato in giudizio i locatori dello stesso per ottenere l’adempimento del contratto di locazione ed, in via subordinata, la risoluzione con richiesta di risarcimento dei danni, a causa dell’ inidoneità dei locali all’utilizzo concordato. I locatori, avevano chiesto, con domanda riconvenzionale, la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni insoluti ed al risarcimento dei danni causati all’immobile per via della realizzazione di opere non autorizzate. Il Tribunale adìto aveva accolto le domande di risoluzione contrattuale e risarcitoria, proposte dalla conduttrice, rigettando la riconvenzionale dei locatori. In riforma della sentenza di primo grado, la Corte di Appello territoriale aveva rigettato le domande della conduttrice, accogliendo parzialmente quella presentata dai locatori, dichiarando pertanto risolto il contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, condannandola al pagamento dei canoni di locazione scaduti ed a scadere fino al rilascio.
La conduttrice ha presentato ricorso in Cassazione sulla scorta di argomentazioni fondate sull’esistenza dei presupposti per la risoluzione per inadempimento del locatore del contratto di locazione stipulato in relazione ad un immobile la cui convenzionale destinazione d’uso richieda specifici titoli autorizzativi, mancanti nel caso in oggetto. La Suprema Corte ha ritenuto in parte fondati i motivi proposti. In particolare, la Cassazione ha riportato due diversi orientamenti in materia di obblighi del locatore in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo, ovvero secondo un primo indirizzo spetterebbe al conduttore l’onere di verificare se le caratteristiche dell’ immobile destinato ad uso non abitativo, siano adeguate o meno allo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché controllare il rilascio delle relative autorizzazioni amministrative; dunque se il conduttore non dovesse riuscire ad ottenere tali autorizzazioni, non sussisterebbe alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore.
Un diverso orientamento prevede che, nel contratto di locazione di un immobile per uso non abitativo, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative relative alla sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore, e ciò giustificherebbe la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia accettata volontariamente.
Rilevante è la sentenza n. 13651 del 2014, in cui è stata effettuata una sintesi dei due citati orientamenti, in cui è stato espresso il principio secondo cui: “solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, si’ da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti”.
Nel caso in esame, la Corte d’appello non ha accertato se fosse stato possibile ottenere tale permesso di costruire, o se il conduttore fosse eventualmente a conoscenza dell’ impossibilità ad ottenerlo e l’avesse consapevolmente accettata. Pertanto, la Suprema Corte, condividendo il principio di diritto espresso nella sentenza n. 13651 del 2014, ha ritenuto che i giudici di merito avrebbero dovuto accertare se il rilascio dei titoli autorizzativi necessari per l’esercizio dell’attività commerciale cui era convenzionalmente destinato l’immobile locato era del tutto impossibile per caratteristiche proprie del bene, ovvero se esso era comunque astrattamente possibile, anche eventualmente mediante l’acquisizione del permesso di costruire e dei necessari pareri richiesti dai vincoli esistenti sull’immobile. La sentenza impugnata va pertanto cassata affinchè venga effettuato in sede di rinvio, il suddetto accertamento, risultando, limitatamente a tale aspetto, fondati il primo e il terzo motivo del ricorso.
Nel riesaminare la fattispecie, i giudici di merito dovranno conformarsi al seguente principio di diritto: “in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio – e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale – solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l’assoluta impossibilita’ di ottenerli”.
Fonte: http://www.altalex.com/documents/news/2016/09/15/affitto-commerciale-locatore-conduttore
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